Рекомендации по заключению договоров аренды

Имущественный наем (аренда) в хозяйственных правоотношениях (некоторые рекомендации по заключению договоров)

Имущественный наем (аренда) - правоотношение, согласно которому имущество предоставляется одним лицом - наймодателем (арендодателем) другому - нанимателю (арендатору) за плату во временное владение и пользование или в пользование без правомочия владения (статья 535 Гражданского кодекса, статья 1 Закона "Об аренде").

Базовое нормативно - правовое регулирование арендных правоотношений участников предпринимательского оборота осуществляется статьями 105, 107, 108, 110, 111, 353 - 385, 535 - 557 Гражданского кодекса, 1 - 14, 16 - 19 Закона "Об аренде", 10 - 15 Закона "О договорно-правовой базе деятельности хозяйствующих субъектов". Кроме того, законодательством установлены особенности:

1. аренды имущества:
   • транспортных средств (статьи 564 - 572 Гражданского кодекса);
   • зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений (статьи 573 - 578 Гражданского кодекса, статьи 25, 86 - 95 Жилищного кодекса,  пункт 13 Правил пожарной безопасности для энергетических предприятий);
   • предприятий, их структурных подразделений (статьи 85, 579 - 586 Гражданского кодекса, статьи 24, 26 Закона "Об аренде");
   • земельных участков, иных природных объектов (статьи 24, 29, часть четвертую статьи 28, часть пятую статьи 36 Земельного кодекса, раздел V Положения о порядке предоставления земельных участков в долгосрочную аренду фермерским хозяйствам, Положение о порядке закрепления и использования естественных рыбохозяйственных водоемов республики);
2. аренды объектов государственной собственности, а также объектов, арендодателем которых являются иные бюджетные организации (см.: Положение о порядке предоставления в аренду государственного имущества, Положение о порядке предоставления в аренду сторонним организациям помещений театрально-зрелищных предприятий республики и установления арендной платы);
3. отдельных видов аренды:
   • проката (статьи 558 - 563 Гражданского кодекса);
   • лизинга (статьи 587 - 599 Гражданского кодекса, Закон "О лизинге").

Настоящими рекомендациями охватываются некоторые положения о порядке заключения договоров аренды и об их содержании, которые требуют повышенного внимания со стороны субъектов предпринимательской деятельности. При определении условий заключаемых договоров необходимо учитывать установленные законодательством общие и специальные положения об аренде в соответствующих случаях.

Приводятся примерные образцы договоров аренды: оборудования, здания, нежилого помещения (варианты 1 и 2), автотранспортного средства с экипажем, имущества с условием о выкупе.

Рекомендуется использовать их лишь в качестве шаблонов и при составлении текстов собственных договоров в каждом случае исходить из конкретных обстоятельств и условий сделки, требований нормативно-правовых актов, а также предпочтений каждого из ее участников. 

ОБЩИЕ ЗАМЕЧАНИЯ

Договор аренды, сторонами которого выступают коммерческие юридические лица, заключается, как правило, в простой письменной форме (часть первая статьи 539, статья 107, пункт 1 части первой статьи 108, часть первая статьи 565, часть первая статьи 574, часть третья статьи 558 Гражданского кодекса, статья 11 Закона "О договорно-правовой базе деятельности хозяйствующих субъектов"). В специально установленных законодательством случаях требуется его нотариальное удостоверение (часть первая статьи 580, часть вторая статьи 565, часть вторая статьи 110 Гражданского кодекса, часть вторая статьи 9 Закона "О лизинге"), а также  государственная регистрация  (статья 111, часть вторая статьи 539,  часть третья статьи 574, часть первая статьи 580  Гражданского кодекса).

При его заключении необходимо удостовериться в:

1. наличии у арендодателя права предоставлять имущество в аренду, а также документального его оформления с соблюдением установленных законодательством требований;
2. наличии (отсутствии) прав третьих лиц на объект аренды.

Исходя из статьи 538 Гражданского кодекса, арендодатель должен быть либо собственником имущества, либо лицом, управомоченным собственником или законом передавать имущество в аренду. Для проверки имеет смысл запросить у арендодателя правоустанавливающие документы на потенциальный объект аренды. В отношении собственника ими могут быть:

• договоры купли-продажи или аренды с последующим выкупом;
• свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности (при передаче в аренду недвижимого имущества) и т.д.

Когда арендодателем выступает не собственник, а иное управомоченное им лицо, то рекомендуется запросить оформленные согласно требованиям законодательства:

• доверенность;
• договоры поручения (комиссии), простого товарищества, либо иные.

На основании сказанного, в текст договора рекомендуется внести положения, определяющие:

• статус арендодателя (собственник, комиссионер, поверенный и пр.) (см. пункт 1.3 образца договора аренды здания, пункт 1.2 образца договора аренды нежилого помещения);
• перечень документов, которые подтверждают его право передавать в аренду имущество с указанием их наименований, номеров, дат заключения (выдачи) и др. необходимых реквизитов.

Арендаторам также рекомендуется попросить для предварительного ознакомления оригинальные экземпляры вышеуказанных документов. При их отсутствии можно обойтись копиями, удостоверенными на соответствие оригиналам в порядке, установленном законодательством. Они будут составлять часть внутреннего документооборота арендатора.

Также необходимо учесть, что в ряде действующих нормативно-правовых актов содержатся специальные правила касательно:

• одобрения крупных сделок по передаче в аренду движимого и недвижимого имущества акционерных обществ, обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью (см., соответственно, второй абзац статьи 89, статью 90 Закона "Об акционерных обществах и защите прав акционеров", статью 44 Закона "Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью");
• согласия на предоставление в аренду имущества юридического лица - должника при введении в его отношении процедур наблюдения и судебной санации  (см. второй и третий абзацы части второй статьи 64, второй и третий абзацы части пятой статьи 79 Закона "О банкротстве");
• предоставления собственником имущества унитарного предприятия, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, а также имущества  государственного предприятия и учреждения, закрепленного за ними на праве оперативного управления, согласия о передаче в аренду (часть третья статьи 177, часть первая статьи 179 Гражданского кодекса).

Если арендодателем выступает лицо, для которого обязательно соблюдение вышеуказанных  требований, то при передаче в аренду имущества целесообразно позаботиться о наличии подтверждающих исполнение названных положений документов:

• протокола (иного документа) общего собрания участников (акционеров) - в первом случае; 
• письменного согласия временного управляющего - во втором случае;
• собственника - в третьем.

В текст договора в данном случае рекомендуется включить положения о необходимости предоставления названных документов и указать их реквизиты (см. преамбулу образца договора аренды автотранспортного средства с экипажем). Также рекомендуется предусмотреть условие об ответственности арендодателя перед арендатором за последствия несоблюдения этих требований. 

ЗАМЕЧАНИЯ ПО ОТДЕЛЬНЫМ ПОЛОЖЕНИЯМ

Объект аренды

В обобщенном виде перечень имущества, которое может быть передано в аренду, указан в статье 537 Гражданского кодекса. Оно должно быть:

1. непотребляемым (часть первая статьи 537, часть вторая статьи 89 Гражданского кодекса);
2. оборотоспособным (статья 82 Гражданского кодекса). Объект не должен быть изъят из гражданского (предпринимательского) оборота, а также не должны быть установлены ограничения, препятствующие его передаче в аренду. На сегодняшний день запреты установлены, в частности, в отношении жилых помещений (часть третья статьи 9 Жилищного кодекса), земельных участков (часть десятая статьи 51 Земельного кодекса), служебных жилых помещений (пункт 18 Положения о порядке предоставления служебных жилых помещений).

При формулировании условий о предмете договора необходимо идентифицировать передаваемое в аренду имущество (объект аренды), указав его наименование, описание, состав (если оно состоит из нескольких частей, образующих объект в целом), технические и иные характеристики, состояние.

Если в аренду передается оборудование (в том числе комплексное), то необходимо указать наименование в точном соответствии с его технической документацией, серийный номер производителя и т.д. Назначение оборудования определяется целями использования (см. пункт 1.2 образца договора аренды оборудования).

Если в аренду передается здание (его часть) или его отдельное помещение, то целесообразно указать:

• местонахождение;
• общую арендуемую площадь;
• количество, наименование и нумерацию помещений внутри здания (комнаты, подсобные помещения и т.д.), площади каждого из них;
• номер этажа, где располагается арендуемое помещение (при аренде в многоэтажных зданиях) (см. пункт 1.1 образца договора аренды нежилого помещения вариант 1).

Для идентификации в договора здания (его части), состоящего из нескольких помещений (в том числе вспомогательных), рекомендуется использовать его план, которому прямым указанием необходимо придать статус приложения к договору и его неотъемлемой части (см. пункт 1.2 образца договора аренды здания).

При предоставлении в аренду автотранспортного средства указывают его марку, модель, год выпуска, номер и объем двигателя, номер кузова и т.д. (см. пункт 1.1 образца договора аренды автотранспортного средства).

Исходя из содержания части первой статьи 541 Гражданского кодекса, в договоре рекомендуется отразить условия, характеризующие:

1. назначение объекта аренды, цели и направления его использования арендатором (см. пункт 1.6 образца договора аренды здания). Например, объект предназначается для использования в собственном производстве, для нужд обслуживающего персонала арендатора (размещение его работников, иных лиц) и т.д. -  в зависимости от вида передаваемого в аренду имущества. Условия целевого использования объекта аренды целесообразно увязать с положениями договора, определяющими:
   • основания для отказа арендодателя от исполнения договора и предъявления требования о возврате имущества, используемого арендатором не в соответствии с установленными целями (направлениями), а также о возмещении причиненных этим убытков (статьи 14, 324, 545 Гражданского кодекса);
   • возникновение права собственности на полученные арендатором доходы в денежной форме, а также поступления иного рода. Здесь имеется в виду, что при использовании объекта аренды не в соответствии с указанными в договоре целями (направлениями) и (или) назначением имущества, право собственности на указанные выгоды возникает не у арендатора, а у арендодателя. Арендодатель вправе отказаться от исполнения условий договора, потребовать возврата объекта аренды вместе с полученными выгодами (статья 536 Гражданского кодекса);
2. состояние объекта аренды. В зависимости от вида арендуемого имущества его характеризуют:
   • показатели технической и эксплуатационной исправности, пригодности для использования в определенных договором целях (направлений) и (или) по назначению, санитарной, пожарной и иной безопасности;
   • наличие в нем явных, скрытых недостатков и т.д. (см. пункт 1.5 образца договора аренды здания).

Настоятельно не рекомендуется скрывать имеющиеся недостатки объекта аренды во избежание наступления в последующем для арендодателя неблагоприятных последствий (см. части первую - третью статьи 542, а также статьи 14, 985 Гражданского кодекса). 

Арендная плата

Согласно статье 544 Гражданского кодекса в договоре аренды необходимо указать форму (вид), размер, порядок и сроки внесения платы за пользование объектом аренды. Содержащийся в части третьей указанной статьи перечень не является исчерпывающим. Стороны по своему усмотрению вправе определить и иные формы арендной платы, не противоречащие действующему законодательству. Более того, часть четвертая статьи 544 Гражданского кодекса предоставляет сторонам договора право применять какую-либо из форм в "чистом виде" либо использовать "комбинированный" метод путем закрепления их сочетания. В подавляющем большинстве случаев в правоприменительной практике используется денежная форма платы за объект аренды, поэтому далее по тексту настоящих рекомендаций речь будет идти о ней. Однако, не следует забывать, что если законодательством устанавливается строго определенная форма арендой платы, то субъекты не вправе использовать другую.

Внесение арендной платы субъекты вправе установить единовременным платежом за весь срок аренды (см. пункты 4.1, 4.2 образца договора аренды нежилого помещения вариант 1), либо периодами (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально и т.д.) (см. пункты 2.1, 2.2 образца договора аренды оборудования, пункты 3.1, 3.2 образца аренды автотранспортного средства с экипажем).

Арендную плату субъекты вправе:

• установить твердой суммой в национальной валюте "сум";
• определить кратно к минимальному размеру заработной платы на дату платежа;
• указать в иностранной валюте (доллары США, евро и др.), либо в условных денежных единицах с обязательным требованием об осуществлении расчетов в национальной валюте  "сум" (часть первая статьи 245 Гражданского кодекса);
• предусмотреть "скользящей". Это означает, что стороны указывают в договоре исходную ее сумму за период аренды и определяют, что при осуществлении очередного текущего платежа она может быть увеличена на коэффициент инфляции национальной валюты, определенный уполномоченным государственным органом.

Субъекты вправе избрать иной, не противоречащий законодательству, способ определения размера арендной платы.

Подробные разъяснительные материалы по заключению хозяйственных договоров с комплектами необходимых образцов содержатся в электронной справочной системе «Юрист предприятия».

Автор: Артем МОКШИН, руководитель экспертной юридической службы группы компаний "NORMA".

По состоянию законодательства на 1 апреля 2011 года.

Материал  авторский и носит рекомендательный характер.